Históricamente, Colombia ha manejado las propiedades inmobiliarias (centros comerciales y empresariales) de una manera muy particular, a través de copropietarios, lo cual ha demostrado no ser eficiente. Los administradores de edificios y centros comerciales en el formato de copropiedad únicamente logran administrar la infraestructura y las zonas comunes, pues cada oficina o local pertenece a una persona en particular. En países como Chile y Estados Unidos, se trabaja a través de propiedades únicas, ya sea de un inversionista o de un grupo de inversión.
Por esta razón, a finales de 2015, Juan Esteban Pérez y Andrés Ortiz crearon Dual Gestión Inmobiliaria, un ecosistema que busca hacer la gestión total de las propiedades, cubriendo el tema operativo, de infraestructura, estratégico, financiero y comercial. Lo que se buscaba es brindar una gestión inmobiliaria integral, consciente de cada aspecto del inmueble como: la operación y el sostenimiento de la infraestructura o ‘facility management’ (vigilancia, aseo, mantenimiento), la comercialización y gestión de la propiedad inmobiliaria o ‘property management’ (recaudo de los contratos de arrendamiento y negociar con las marcas), y la estratégica financiera, también llamada ‘asset management’.
Dos diferenciales importantes en los servicios que ofrece Dual son la atención estratégica y comercial. la empresa cuenta con un equipo que hace seguimiento a cada marca dentro del centro comercial, para conocer el comportamiento de ventas, saber si las expectativas de los inversionistas se cumplen, analizar la gestión de las marcas y, en el caso de que haya oficinas o locales libres, gestionar también la vacancia.
Algunas empresas que manejan la gestión inmobiliaria integral, pero a sus propiedades son: Viva; que hace parte del Grupo Éxito; Mallplaza en Barranquilla, Cartagena, Manizales y recientemente en Bogotá; Parque Arauco- propietaria del Centro Comercial Parque La Colina-; Amarilo y Spectrum, que a través de Cimento administran Arkadia Centro Comercial en Medellín y Fontanar en Chía.
Actualmente, en Colombia la gestión inmobiliaria se practica por medio de “muchos propietarios, como una unidad residencial, donde hay un consejo o junta que vela por los intereses de los propietarios”, afirma Andrés Ortiz, gerente de nuevos negocios y cofundador de Dual Gestión Inmobiliaria. El administrador de un centro comercial debe consensuar con los dueños de cada local para velar por los intereses del activo inmobiliario, que muchas veces chocan con los intereses particulares de los propietarios y se convierte en un problema para la copropiedad.
“Cuando arrancamos con este sueño pensamos que definitivamente el mercado colombiano está basado en las copropiedades y esto iba a ser complejo” comenta Juan Esteban Pérez al ver el panorama del mercado. Sin embargo, empezaron a surgir grupos de inversión y fideicomisos que construían centros comerciales y necesitaban de empresas expertas para gestionar toda la operación, con esto lograron poner en marcha el modelo de gestión inmobiliaria integral para terceros.
Actualmente, la empresa gestiona siete propiedades que representan 80 mil metros cuadrados de área arrendable de casi 1.100 espacios comerciales y de oficinas. Las propiedades son: Jardines Llanogrande y De Moda Outlet; como propiedades únicas. Por otra parte, están las propiedades horizontales en el sector de oficina como 35 Palms, donde se ubica Caracol Radio en Medellín, y CROSS Business Center. Además, cuentan con Lemont Comercio, La Strada y La Frontera como propiedades horizontales de comercio.
En el caso puntal de Jardines Llanogrande, en lo que va de 2021 aumentaron las ventas de los comerciantes en un 70% más que en 2019, gracias a la gestión de Dual. Y en De Moda Outlet comenzaron a operar con 11 mil metros cuadrados de área arrendable en el 2018 y en la actualidad ya son más de 18 mil metros cuadrados, realizando una gestión integral de la propiedad.
Con el paso del tiempo y perfeccionando el modelo de negocio, Dual se ha enfocado en la digitalización de los procesos, balanceando el recurso humano y la tecnología, y centrándose más en los recursos digitales. Por medio de un código QR y un software se hace el seguimiento a los equipos de todos los planes de mantenimiento. Además, están iniciando un piloto de un contador de tráfico en cada uno de los locales para saber cuántas personas hay alrededor del establecimiento y qué es lo que están haciendo.
De esta manera, Dual Gestión Inmobiliaria se convierte en una empresa de gestión de propiedades a través del análisis de datos y, más allá de la importancia de mantener y sostener las propiedades inmobiliarias, busca por medio de la información, generar eficiencias en la operación y aumentar la rentabilidad de las propiedades.
A la par de este emprendimiento, se creó Dual Marketing, una agencia interna de mercadeo y estrategia que está operada por diseñadores, community manager y personal que maneja las estrategias de mercadeo en las propiedades. Actualmente, están desarrollando una aplicación para Jardines Llanogrande; una especie de catálogo para que los usuarios entren a la plataforma como una herramienta de e-commerce.
